近年来，我们持续关注全球主要城市的房价走势。总体来看，人口流入和丰富的公共及产业资源是推动核心城市房价上升的主要因素。我们选取了纽约、伦敦、东京等代表性城市进行对比分析。在考虑持有成本的基础上，按使用面积计算，纽约、伦敦和东京市中心的房价收入比分别为18、15和11，而北京、上海、广州和深圳的水平则高达28、28、24和23。与此同时，纽约、伦敦和东京的租金回报率分别为3.2%、2.8%和2.4%，而北上广深的回报率则相对较低，分别为2.0%、1.8%、1.6%和1.4%。

中国一线城市的房价在绝对值和相对值上均位于全球前列。近期，这些城市的居民房贷压力有所缓解，抵押贷款占收入比例均降至200%以下，但仍高于国际水平，通常是纽约、伦敦和东京的1-3倍。以1000万人民币计算，在北京和上海的核心CBD区域可购得的住宅面积为61-73平方米，而纽约和伦敦的持有成本则显著高于前者，分别超过17万人民币和6万元，而北京和上海则仅需5000元左右。

在北京和上海的外围区域，1000万人民币能够购得使用面积超过145平方米的住宅，而在伦敦和纽约的外围区域则大约在120平方米左右。中国一二线城市的房价受限于土地供给不足和公共资源的丰富，其定价并非仅由当地中位收入人群决定，而是受到全国高收入群体的影响。此外，由于中国居民收入数据不完整、储蓄率高及经济增长迅速，使得房价与收入比及租金回报率难以与国际进行直接compare。

我十多年前提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架依然适用。早在2015年，我就预言一线城市房价将翻倍，而2020年则预测地产市场将迎来历史性拐点。展望2026年，我认为将出现“二八分化”，香港房地产市场或会率先复苏，其次是中国的科技产业聚集区。

房价的上涨主要归因于持续的净人口流入，关键在于流入人口的素质及地区产业的承载能力。影响人口集中度的核心因素是地区经济规模、产业竞争力以及与其他区域的人均收入差距，即人随产业走、往高层次发展。需要注意的是，国际数据统计可能存在偏差等风险。

在中国，核心城市的房价及其增幅普遍较高。数据表明，2009年3月至2026年8月，北上广的房价增长超过3.2倍，显著高于全国平均水平。这种现象在国际上同样普遍，以英国和美国为例，大城市的房价涨幅均明显高于地方地区。总体来看，核心城市的房价增幅与经济表现、资源配置密切相关。